文 | 斑马消费,作者 | 杨柘
最大的物管企业碧桂园服务,被上海最大的居民小区炒了鱿鱼,多少有点丢面子。
这或许只是行业里的冰山一角。在物业服务由粗放向高质量服务的转型升级的过程中,物管企业和业主需求的难以匹配,不断积攒矛盾,乃至最终爆发。
半个多月前,碧桂园服务前总裁李长江在2024博鳌物业大会上演讲中指出,当下物业很多服务并没有真正落实到行动上,奖惩机制、晋升机制等等都不对应,这是一个难以改变的现状。
碧桂园服务更棘手的,是持续下行的业绩和垮塌的股价。
解决这一系列问题,对于公司新的掌舵人徐彬淮来说,可能真的需要时间。
被业主“炒鱿鱼”
国内最大的物管企业碧桂园服务(06098.HK),被上海最大的居民小区“炒鱿鱼”。两个“最大”之间的碰撞,成为了最近几天的热点新闻。
事发地为康城小区,位于上海闵行区莘庄镇,是上海第一批商品房小区,1999年首次开盘发售,总规划建筑面积超过200万平方米,实际居住人口3.6万人左右。
2013年,深圳盛孚物业上海分公司签下上海康城小区的服务合同,但在2023年6月到期后未能续签。据公开资料,2020年12月,碧桂园服务全资收购深圳盛孚物业,间接拿下了康城小区物管业务。
昨日,碧桂园服务在对外回应里确认,仍在为该小区提供事实物业服务。
小区业主对物业不满,要么是因为价格,要么是因为服务。康城小区与碧桂园服务之间的矛盾也不例外。
今年4月24日,上海康城业委会就小区物业服务质量问题,向盛孚物业发出沟通整改函件,但未见明显改善。
业委会在5月、6月又数次发函。多次交锋之后,业委会在7月下旬启动业主大会程序,8月26日决定不再续聘在管物业。
据相关新闻报道,盛孚物业的问题,涉及小区房屋渗漏水维修、电梯维保、非机动车库清理、保安及保洁等。事多且繁杂,矛盾也不断积攒。
尽管已不再续聘,碧桂园服务没有放弃上海康城的意思。公司表示事发后深刻反思,并回应将对小区业委会提出的问题,逐一提出可行的解决方案。另外,已重新任命上海区域总裁、沪南地区负责人,上海康城小区项目收归公司总部直管。
业绩下行
上海康城一役,给碧桂园服务敲响了警钟。
物业服务行业已经由粗放管理走向高质量服务的转型升级阶段,让小区业主感受到真实接地气的服务,让财报中的话术实实在在落地,才能受到业主的拥戴。
当下的物管企业和业主,往往存在服务和需求难以匹配的困扰。在转型升级过程中,物管企业面临经营成本上升、商业模式单一等诸多问题。
2020年至2023年,碧桂园服务营业收入增速由61.75%降至3.01%,归母净利润增速由60.78%降至-84.96%。同期,毛利率由33.97%降至20.49%。
今年上半年,这一囧状延续,实现营业收入210.46亿元,归母净利润14.40亿元,同比分别增长1.51%和-38.74%。期内,整体毛利率为21.16%,同比减少3.72个百分点。
公司收入主要来自“三供一业”以外的物业管理及相关服务业务、三供一业业务、城市服务、商业运营服务这4大板块。其中,“三供一业”以外的物业管理及相关服务业务收入是大头。
“三供一业”以外的物业管理及相关服务业务,包括物业管理、社区增值、非业主增值及其他服务。2024年前6个月,分别实现收入127.52亿元、19.98亿元、3.55亿元和0.95亿元,同比分别增长4.64%、6.05%、-63.48%和58.33%。
物业管理业务是公司收入贡献大户,近年收入增速持续放缓。2020年至2023年,其收入增速分别为49.7%、60.3%、65.7%、8.1%,2024年上半年为4.64%。
截至今年6月末,除“三供一业”业务外,公司合同管理面积约16.35亿平方米,收费管理面积约为10.06亿平方米。
后李长江时代
去年10月,在碧桂园服务供职12年的李长江,辞任总裁职务,挥手告别。
李既是物管行业老兵,也是公司的功勋人物。其对行业的洞察和远见,助力碧桂园服务发展壮大,是行业少见的务实派。
2020年5月,碧桂园服务市值首破千亿港元,为第一家千亿市值的物管企业。那是李长江的高光时刻。
李长江离开后,徐彬淮接任。徐并非传统物管人,过去的履历集中在敦豪航空、总统轮船等企业。进入碧桂园服务后,主要负责企业战略、品牌、数字化转型等业务,是李长江的左膀右臂。
尽管从管理规模、营收规模来看,碧桂园服务仍是行业第一,可徐彬淮肩上的担子并不轻。今年上半年,现金流下降、增收难增利的现实,是对他的严峻考验。
2024年中期业绩显示,公司经营活动所得现金净额为2.70亿元,较上年同期下降87.7%。这主要来自,预期计划内净利润下降、业主预存物业费下降的影响。
物管企业的现金流,历来依赖于一线费用的收缴率。截至今年6月末,在公司贸易应收款219.58亿元中,关联方28.99亿元贸易应收款,减值拨备21.49亿元、第三方190.59亿元贸易应收账款,减值拨备13.08亿元。
为加速回款,公司称已成立欠款追讨委员会,全面推进欠款追讨;针对逾期账款,采取以资抵债、诉讼或仲裁等措施解决。
在二级市场上,碧桂园服务业表现不佳。截至昨日收盘,公司总市值为147.43亿港元。要知道,2021年8月,公司总市值曾站到2000亿港元之上,一举超过碧桂园(02007.HK)。
投资者着急,徐彬淮更着急。在日前举行的中报业绩会上,他诚恳地说,“希望大家给我们一些时间。”
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