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16年前，王健林将万达集团总部从大连迁至北京万达广场。然而，16年后，万达总部很可能要进行一次横跨半个中国的迁徙。

就在几个月前，王健林将万达集团总部所在地北京万达广场的全部股权转让的消息传出，商业地产界纷纷在猜测这一举动背后的深意与万达未来的走向。

而近日，关于万达总部即将搬迁至珠海的传闻再次席卷而来，又一次将万达推向了舆论的风口浪尖。如今看来，或许万达早就有了要离京南下的想法。

据钛媒体APP了解，此次搬迁的，并非整个万达集团总部，也不是持有着重资产万达广场的大连万达商业管理集团（内部称之为“大商管”）。而是负责各地万达广场轻资产管理业务的珠海万达商业管理集团（内部称之为“小商管”）。涉及到的组织包括小商管的总部平台，以及下辖的万达规划研究院、众彩传媒、商管公司、智慧商业等子公司。

图片来源： 珠海万达商管招股书

也就是说，王健林和万达集团总部（大商管），还将继续坐镇北京。即便如此，珠海万达商管从北京总部回归珠海注册地的这一举措，仍堪称国内商管领域迄今为止最大规模的一次总部搬迁，它不仅是一项重大的战略决策，更是一次动员近500名员工的“南下”。

结束“异地办公”，回归注册地珠海

此次先行搬迁的万达商管总部，也就是珠海万达商业管理集团，旗下拥有496座万达广场的轻资产运营权，是万达最核心的业务板块。

据了解，搬迁的通知已经下发到珠海万达商管的所有员工，要求各部门7月19日前到珠海办公。如此看来，从今日算起也就半个月，给到的时间并不充裕。但如果把过去的一些事情串联起来，或许也能找到一些蛛丝马迹？

3月30日，太盟携“中东土豪团”向今年1月注册设立的大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元，并合计占据该公司60%的股权，该笔投资交易将在二季度正式交割完成。且在此之后，大连新达盟商业管理有限公司将取代大连万达商业管理集团，成为珠海万达商业管理集团的母公司。这也就和当下节点对应起来了。此次商管业务部门和人员的搬迁，不排除是太盟集团等五大投资机构投资万达商管后，进行的整合或调整，后续或还将有更多的调整。

同时，原本珠海万达商管的注册地就在珠海，只不过一直在北京办公，本就属于“异地办公”。 新股东上线，再加上原本办公地被卖，搬至注册地相对也比较合理。

在IPO对赌失败及流动性压力面前，万达轻资产的转型就紧锣密鼓起来。据钛媒体APP不完全统计，自2023年以来，万达相继抛售了近20家万达广场，这些被出售的项目保留了万达品牌，万达商管仍将以品牌输出管理的模式继续经营。除了一直在“卖卖卖”， 万达广场的开业数量与近几年相比也有所放缓，且开业项目多半为轻资产项目。

近期，万达也官宣了多个轻资产新合作，将接手姜山海港城、赣州巨亿广场，改造为宁波姜山万达广场、赣州章贡万达广场。2024年下半年即将开业的珠海斗门世荣万达广场，也是其轻资产项目之一。万达将扮演其中的品牌与管理输出者、招商与运营商多重角色。

作为拥有万达最核心业务的珠海万达商管来说，此时的搬迁，不仅标志着其正式回归注册地，更深层次的目的在于为商管业务注入新的活力，实现业务的全面重整与再出发。也许是想用业绩说话，珠海斗门世荣万达广场就可以作为一个很好的开端。这种地理上的接近性有助于减少沟通成本，提高决策效率，并促进各部门之间的协同合作。

选择珠海，是城市与企业之间的“彼此成就”

为什么搬到珠海？这或许是大家最关心的问题。

事实上，珠海万达商管早与珠海有着不解之缘，也算是“彼此成就”。早在2021年，万达商管便与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿元入股万达轻资产商管公司。

4月份，王健林又入主了一家名为“珠海万达锐驰”的公司，由王健林个人100%控股，注册地也在珠海横琴。虽然“珠海万达锐驰”的公司名中含有“万达”二字，但在股权上与大连万达、万达商管集团没有关系。这也在当时被大家认为，王健林有为自己铺后路之意，将通过珠海万达锐驰探索新的业务模式和市场机会。如今来看，确有此意。

当然，更多的可能还是对于珠海横琴优惠的税收和产业政策的考量。在横琴自贸区鼓励类产业名录里面，明确写着综合体验型购物中心运营，享受15%企业所得税政策优惠。这对于万达而言，吸引力足够大。珠海国资委当年30亿战投万达，也是对万达商业价值的认可和对其未来的期待。

不仅仅两家公司的注册地在珠海，万达商管南区的总部，也在珠海横琴ICC。截止2023年底，珠海万达商管南区管理着湖北、湖南、广东、广西、江西、福建和海南7省57市的125座在营万达广场，经营面积超1100万平米，占据了珠海万达商管将近四分之一的业务体量。商管总部搬迁至同一地点，便于开展业务，这在一定程度上也是业务的导向。

此外，横琴国际商务中心ICC，本身即为高端办公资产，拥有成熟商务配套，可以大大节省搬迁所需时间。同时，相比于原总部北京万达广场写字楼最低240元/㎡/月的租金，珠海横琴ICC平均租金不足80元/㎡/月，搬至珠海，办公楼运营成本会低很多。毕竟，现在降本增效对于万达而言至关重要。

还有一点不容忽视，随着“港车北上、横琴封关”等政策的落地，大湾区内的商业融合在进一步加速。粤港澳大湾区建设的深入推进和两地经济文化交流与融合的加深，港人北上消费的现象愈发普遍，为内地零售和服务业带来了直接的经济推动。深圳、珠海等作为与香港地理位置相近、交通便利的城市，自然成为港人消费的重要目的地之一。港人的到来不仅带来了消费需求的增加，还促进了临近城市商业业态的丰富和升级。万达选择在这样的地区设立商管业务部，可以更好地利用当地的资源和政策，推动其商业项目的发展和管理升级。同时，通过调整业务架构，万达可以实现资源的更高效整合和优化，降低运营成本，并借助大湾区的政策支持，为业务发展带来更多的便利条件和发展机遇。

万里迁徙，苦的其实是员工

固然，与大湾区更近的距离预示着商业新风尚的可能以及政策支持的加码，为公司的上市愿景铺设道路。但在这宏大愿景的背后，是每一位成员即将踏上的旅程——离开熟悉的城市，踏入一个气候、经济、人文环境截然不同的新天地。

500人，这一数字背后，是众多承载着梦想与希望的个体，无论青春正盛还是岁月沉淀。这是一场个人与集体的双重迁徙，每个人都要从零开始，在陌生中探索，在挑战中成长。这不仅关乎公司战略，更触及每位员工的生活变迁。

尤其对于已成家的员工而言，迁往珠海不仅是个人事业的变动，更需直面与家人的暂时别离，情感上承受考验。对于有孩子的员工而言，这一迁徙将深刻影响家庭分工与日常安排，孩子的抚养、教育等问题面临新的挑战与调整。

在短短的半个月内，要完成跨城市的租房与搬家任务无疑是一项紧迫而艰巨的挑战。此外，还需关注两地之间的交通状况，预留足够的时间应对可能的交通延误。已经有部分珠海的房产中介表示，近期收到不少“北京”的咨询，横琴、保税区、十字门等租房信息备受关注。而周边小区的租房价格，也瞬间水涨船高。尽管公司给出了“每月3000房补，但刨去房租，还有不少在外的生活开销。

除此之外，“通勤”也是一件难事。虽然有每年10日探亲假，报销4次往返机票的补贴，但以万达的工作强度，要享受安稳的假期并非易事。即使愿意自费往返，珠海到北京的直达高铁一天也就只有2趟，最快也要11个小时才能到北京，晚班车要次日早晨才能到。下班后（18：00以后），珠海到北京共5趟航班，航行时间3小时20分钟，最早一班晚上10点到首都T3机场，最晚一班到机场已经凌晨12点半。

但如今地产相关岗位竞争激烈，很多人并没有太多能选择的机会，在未有更好选择前，一般不会做出离职的决定。据了解，大部分员工选择暂时前往珠海，并且已经在公司附近开始租房子了，珠海将会成为这500人中大多数的下一站。

今年对万达而言，无疑是一个重大的战略调整与重构的年份。股权结构的大幅变动、管理项目的灵活调整，以及商管总部的战略搬迁，堪称“战略大腾挪之年”。

对于万达而言，搬迁商管总部至珠海不仅是一次地理上的迁移，更是其业务模式、发展战略乃至企业文化的一次全面升级与重塑。在这个过程中，万达借势珠海的区位优势，依托政府的政策东风，不断深化轻资产战略的实施，在一定程度上，也是推动了商业管理模式的革新。

在商业地产领域竞争白热化的当下，如何稳固并提升企业的核心竞争力，实现长远且可持续的发展，已成为所有商业地产企业不可回避的关键议题。万达的此番行动，不仅是对自身战略布局的一次重要调整，更为整个行业树立了新的思考方向，提供了值得深入研究和借鉴的案例。然而，在这一战略调整与搬迁决策的背后，员工的关怀与安置同样不容忽视。将员工关怀放在首位，不仅是企业社会责任的体现，更是实现可持续发展的重要保障。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜房煜）