文｜睿思网

筹备多时，大悦城公募REITs项目终于有了实质性进展。5月24日，华夏大悦城购物中心REIT已正式申报。

在此之前，我国已有四单消费REITs完成发行，就在华夏大悦城购物中心REIT申报的同日，华安百联消费REIT亦顺利获批，即将进入募资阶段。如一切推进顺利，华夏大悦城购物中心REIT将有望成为我国第六只消费REIT。

不过，在本次披露的REIT信息中，却没了此前呼声很高的GIC的身影。资料显示，基金管理人为华夏基金，原始权益人为卓远地产（成都）有限公司，为大悦城控股集团股份有限公司下属控股子公司，实际控制人为中粮集团，底层资产为华夏大悦城控股的成都大悦城。

全国45座大悦城，成都先行

据悉，早在2023年9月，在成都市召开的一场交流会上就透露，拟以武侯大悦城为标的发行消费型基础设施REIT，计划发行规模约35亿元。募集资金计划返投武侯区簇桥街道双凤村商业等项目。

这是有关于大悦城公募REIT项目具体信息的首次披露。而后，大悦城亦公开表示，将加快推进消费基础设施REITs发行工作研究，不断优化公司资产结构。

就当前公布的信息来看，除了资金投向未明以外，其它信息基本无异。

资料显示，本次装入REIT项目的成都大悦城项目，所指的就是“武侯大悦城”项目，该项目还是西南地区首个大悦城，于2015年底开业。项目共用宗地面积6.87万平方米，建筑面积17.25万平方米。

据了解，成都大悦城主要通过租赁自持购物中心资产给符合条件的租户，并通过租金、物业管理费以及推广费等形式获得收入。近三年出租率保持在96%以上，2023年实现销售额25.4亿元。

据公告，项目的初步估值约为33.48亿元，因此该REIT项目预计募资额为33.48亿元。

大悦城表示，根据有关估计所得款项总额并扣除集团认购基金总份额40%的认购金额以及相关成本及税项，集团将自建议分拆收到的估计所得款项净额约为人民币16.7亿元。“这将为集团提供资金用于把握新的投资机会及用于营运，从而有助集团改善流动资金及负债状况。”

早前曾有分析指出，当前大悦城拥有北京西单大悦城、天津大悦城等在营商业项目34个。“建设一个购物中心需要投资数十亿元，投资回收周期长达十多年，制约了新项目的投资。”显然，REITs项目的发行，将对大悦城的扩张发展起到一定的推动作用。资料显示，仅2023年，大悦城实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个商业项目开业。

截至目前，大悦城的商业项目全国布局45个（重资产30个+轻资产15个），其中在营项目34个，在建、筹备的项目11个。

若按照此前信息推测，在此轮REIT发行后，大悦城将在成都武侯区双凤村进行新一轮的商业项目投资。

筹备已久的上市计划

若往前追溯，早在2018年时，大悦城就在进行REITs项目的探索。当时大悦城有三处发行地的选择：国内、香港及新加坡。

“在探讨的过程中。我们也在跟证监会做密切的沟通，单个的项目还没有特别明确的时间表，成本太高就不会在国内做了。”时任大悦城地产财务总监许汉平称。

而后，随着国内推动公募REITs试点的呼声越来越高，监管机构亦多次鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，并指出加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，大悦城亦把国内公募REIT市场作为重点推进的方向。

此后，大悦城更与 GIC、中国人寿、高和资本等机构分别成立大悦城核心基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，开展房地产金融领域的探索，并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。

2019年时便有消息传出，GIC与大悦城已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募REITs。“GIC和大悦城加入了证券监管机构挑选的几家公司的行列，他们将尝试发行中国首个上市的公募REITs。”

GIC与大悦城渊源颇深。早在2017年8月，大悦城就与GIC共同推出了一只114亿元人民币（合计17亿美元）的并购基金，用于收购表现不佳或者不良资产，然后将他们改造升级为大悦城购物中心。

而后于2018年，中粮集团将部分商业地产项目注入侨福企业后，GIC就斥资21亿港元增持7.75亿股，持股9.14%。随后，侨福企业更名为大悦城地产，后者实现借壳上市。

作为大悦城地产核心基金LP，GIC也深度参与了大悦城不少优质资产的投资。包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、烟台大悦城、杭州大悦城、青岛大悦城、武汉大悦城等。

然而，最终大悦城没能成为中国公募REITs市场上第一个吃螃蟹的企业。在大悦城的首只公募REIT中，GIC也不见了身影。

发行REIT缓解资金压力

对大悦城来说，REIT这一资管通道的打通，也有利于其缓解资金上的压力。

在2023年，大悦城已面临连续两年亏损。年报显示，2023年大悦城实现营收367.8亿元，同比下滑了7.06%；尽管归母净利润亏损同比减少了49.17%，但仍亏损额仍达15亿元左右，显然难言理想。

而且，报告期内，大悦城通过有效经营实现经营活动净现金流106.42亿元，同比增长292.61%。且接连出售多个一线城市的核心资产，包括深圳、北京、上海等城市，回笼了近百亿资金，但庞大的债务及资金支出仍不断压垮其资金链。

在2023年，大悦城的筹资性现金流净流出243.29亿元，使得其账面上的现金减少17.6%至300.8亿元。此外，截至2023年末，大悦城的有息负债735.05亿元，仅较年初下降29.18亿元，资产负债率76.73%。

短期来看，该资金困境局面仍难以实现扭转。

数据显示，2023年大悦城实现销售额461亿元，同比下滑18.8%。根据财报进一步显示，大悦城在上海、杭州、昆明、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%，尤其是上海、杭州销售额同比降幅近95%和74%。

今年一季度，大悦城实现营业收入38.67亿元，同比减少22.18亿元，同比降低36.45%；毛利额15.84亿元，同比减少2.59亿元，同比降低14.07%；净利润1.83亿元，较去年同期减少4.30亿元，同比降低70.17%；归属于上市公司股东的净利润-0.94亿元，较去年减少2.65亿元，同比降低154.71%；扣除非经常性损益后归母净利润-1.24亿元，同比降低176.34%。

销售端减弱、可支配资金减少，也影响了大悦城的发展。

最为直观的，是部分商业项目的推进缓慢。其中，南京江北大悦城近期就深陷停工风波。该项目于去年3月启动，本预期投入25.4亿元，迄今亦仅投入了6.1亿元。济南大悦城亦处于待开工状态，迄今总投入亦只有2亿元。颇受关注的深圳大悦城，该项目于2022年6月开工，原定于今年年底开业，但据最新消息，开业时间已推迟到2025年，迄今该项目已投入了166亿元。

“2024年公司将加大去化力度、极限压控费用、盘活存量资产，全力以赴止亏、减亏、扭亏、增盈。”大悦城董事会秘书郭锋锐在年度业绩会上如此表示。

可见，公募REITs的发行，将成为大悦城实现资产盘活的最佳路径之一。

与此同时，大悦城亦积极开拓其它融资渠道方式，以引进更多“活水”。就在今年3月，大悦城成功发行2024年度第一期中期票据。该期中票发行规模为20亿，票面利率3.18%。

在4月，大悦城公告披露，公司及子公司拟向中国太平及其子公司申请不超过100亿元融资额度，用于项目开发运营及公司日常经营发展。包括但不限于向公司及子公司提供借款、购买公司发行的债务类、资产证券化产品等方式。