9月政策集中落地，以“四限”松绑为主

2023年2月底-3月中，房地产市场出现一定修复态势，前期积压的需求得到集中释放，但2季度市场明显降温，7-8月市场低迷态势未改，房地产市场调整压力不断加大，多地新房、二手房成交量价均处于下跌通道。

7月中央定调房地产新形势，政策端积极信号不断释放，住建部明确政策优化方向：降首付、降利率、认房不认贷。8月，多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，进入9月，地方政策松绑加力提速，核心城市迎来双限解禁潮。

政策组合拳下，核心城市成交稍显起色，典型项目来访、认购有了不同程度的回升；然而整体新房成交却延续筑底行情。

政策提振效应逐步减弱，市场分化明显

1、政策效果初现，核心城市市场活跃度好转，但销售规模仍处低位

各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地，随着一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动。

（1）成交量：9月各线城市新建商品住宅成交面积环比均增长，其中一线城市增幅超30%。

据初步统计，2023年1-9月，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比分别下降2%、4%。2023年9月，各线城市商品住宅成交面积同比均下降、环比均回升。同比来看，一线城市、二线、三四线代表城市同比分别下降21%、16%、28%；环比来看，一线城市成交规模环比增长32%，二线代表城市环比增长13%，三四线代表城市环比增长10%。

（2）房价：受部分城市优质改善项目入市带动，9月百城新房价格环比转涨0.05%；二手房挂牌量持续上升，价格连续下跌17个月，跌幅扩大。

新房：2023年1-9月，百城新建住宅价格累计上涨0.04%，去年同期为累计上涨0.12%。9月百城新建住宅均价16184元/㎡，环比由跌转涨，涨幅为0.05%，同比下跌0.10%，跌幅较上月收窄0.07个百分点，同比已连续10个月下跌。

二手房：2023年1-9月，百城二手住宅价格累计下跌2.02%，跌幅较去年同期扩大1.83个百分点。9月百城二手住宅均价15556元/平米，环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.06个百分点，同比下跌2.59%，跌幅较上月扩大0.30个百分点。

（3）国庆假期期间，各地推盘积极性提升，房企加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。短期内，核心城市供需两端支持政策或将继续发力，4季度核心城市市场有望企稳。

根据中指数据，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。一线城市整体上涨62%，二线下跌14%，三四线下跌50%。四个一线城市中，北京、深圳楼市表现平稳，上海、广州热度较高，较去年分别上涨159%、129%。

2、重点城市楼市反应

（1）一线城市：广州上海楼市回暖，北京深圳成交平淡

8月30日，广州深圳同日官宣“认房不认贷”，9月1日，上海北京落地该政策，楼市信心不断被提升，新政后，市场快速做出反应：购房者来访量、认购情况均有显著提升，前期观望情绪得以释放。与此同时，二手房挂牌量明显增加。9月10日，广州楼市政策再次松绑，成为首个突破LPR的一线城市，9月20日，广州外围区域取消限购，增值税“五改二”。

新政经过1个月的发酵，加上十一黄金周的加持，目前来看，广州上海楼市回暖，北京深圳成交平淡。成交仍聚焦核心板块的热点项目，且新政对非热点项目带动明显不足。短期内前期积压的购房需求释放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一线城市政策仍有进一步优化空间，未来若不结合政策组合拳，市场或再度出现下滑可能性。

（2）二线及三四线城市：二线部分核心城市成交稍显起，三四线城市对新政的感应程度较弱

在政策组合拳下，二线部分核心城市成交稍显起色，典型项目来访、认购有了不同程度的回升，但整体新房市场依旧以维稳为主，短期内行业很难有大型反转，脉冲式调整仍是主旋律。

三四线城市对新政的感应程度较弱，面临着需求不足、购买力不足、供应过剩的基本面问题，整体新房成交延续筑底行情。

二线及三四线在新政出台后中秋国庆双节假期成色也相对一般。

典型城市大体分为以下四类：

第一类：新政后新房访购量稳步回升，双节假期叠加优惠释放持续回温，但区域分化较为明显。例如：天津、武汉、长沙等。

一方面新政落地后，房企抢抓节点积极供货，前期观望客户开始陆续入市；另一方面，国庆期间部分房企加大的营销力度，以价换量刺激刚需积极入市。

天津放宽限购区域后，以外埠客户及市区外溢为主的环城区域访购热度上升明显，环城四区整体到访热度提升30%-100%，外埠客户成交比例也有所上涨。

武汉市场热度回升主要源于房企普遍加大折扣力度，双节期间热销项目武汉长江天地、武汉城建电建汉悦府朗境等项目售价低于市场预期，折扣力度分别达到了88折和8折。

长沙由于前期市场较为低迷，数据端显著提升；同时由于新政落地时间较短，短期内需求集中释放，叠加双节以及房企积极促销三方促进下，目前呈现企稳回暖态势。

第二类：新政后整体市场表现比较平淡，整体去化和前期变动不大，区域分化持续加剧。例如成都、南京、合肥等。

新政落地后，市场预期有所好转，但尚未显现在市场端，仍需时间修复。

成都9月下旬新政再次加码后，包括优化限购区域，调整限价等市场预期才真正有所好转，到访量增加但成交端并未好转，整体观望情绪仍较为浓厚。

南京金九略有起势，政策效果初步显现，非核心板块市场短期调整压力较大，修复仍需要时间。

合肥新政出台后新房有所回温，刺激作用集中在热门板块上，市场分化明显，整体市场保持微涨，但整体市场恢复仍需要较长时间，修复过程相对温和。

第三类：政策还具备优化空间，买家观望情绪浓厚，整体市场依旧表现平淡。例如：杭州。

放宽限购、调降首付比例等还具备优化空间，买家等待政策加码，观望情绪浓厚，整体市场维持原有水平，表现平淡。杭州受杭州亚运会影响，限购政策放松、首付比例降低等举措均未落地，目前在二线城市中属于最严格的。买家观望情绪短期内未扭转，楼市整体表现平淡。

第四类：政策基本见底，已经放无可放，但楼市基本无起色。例如：沈阳以及大多三四线城市。

政策已经松无可松，但购房者对调控政策基本无感，仍存观望心态。

沈阳政策已经基本见底，但购房者对新政基本无感，仍保持理性，持续观望，双节期间促销加码下，楼盘日均到访量未见显著增加。

三四线城市诸如常州、镇江、淮安、扬州、徐州等，国庆期间成交比较惨淡，以去库存为主，即便房企加大折扣营销力度，依旧去化不佳，内卷持续加剧。

总结楼市效果看，市场分化成主旋律。其中改善需求比首套房需求多、二手房比一手房成交好、一线城市比二线城市火，二三四线城市升温缓慢。目前房地产市场总体看，处于探底、调整阶段。

3、新政刺激下，楼市后劲不足原因

三季度政策主要围绕在交易层面，降低交易成本，释放购房资格。此轮政策放松刺激部分改善需求入市，需求短暂释放之后，市场又回归平静。购房需求退热，城市及板块市场分化明显，观望情绪再度成为主流。

短期内整体市场供大于求的状态难以转变，改善人群虽然对现有居住条件不满意，但并不着急出手；经济不景气使得刚需购房者不再盲目跟风，而是更加注重财务安全和未来经济负担。经济承压使得购房者置业风险偏好出现明显的下降。

此外，房企端的负面消息对于购房者的影响也很大，比如房企不断爆雷、房子烂尾、交付就维权等，令购房者不敢轻易入手。目前，房企端仍存在化债、爆雷风险，市场预期也会发生微妙变化。

房企融资低迷，销售回款承压

1、融资端：融资总量创2020年以来单月次低

据克尔瑞数据，2023年9月，80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。

从全年累计数据来看，1-9月80家典型房企的累计融资总量为4902.66亿元，同比减少21.64%。

2、销售端：房企销售及回款压力仍大，部分民企、中小房企竞争力不足

据克而瑞最新统计，TOP100房企2023年9月单月操盘金额为4042.7亿元，环比提升17.9%，同比降低29.2%，同比降幅有所缩窄，但仍保持在高位。百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。

2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力仍不足。

国央企仍为榜单前列的主力，从TOP20房企也可以看出，1-9月累计操盘金额同比上涨的基本全为国央企或优质民企，增幅在6%-73%之间，保持较高的韧性。挤进TOP10的除了碧桂园、龙湖和金地为民企外，国央企或者有国央企背景的企业仍占主流。以碧桂园为首的大型房企，虽位居榜单前列，但同比仍有所降低，碧桂园降幅超4成，其余中小型民企的竞争力更是愈加凸显不足。

3、房企风险

整体来看，近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未全面复苏，如果销售不及预期，房企现金流无法恢复，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

事实上，如果像恒大一样的爆雷房企在资金链断裂后一直无法对剩余土储进行开发和销售，后面将出现持续性的资产减值和土地回收，最终债务窟窿将越来越大，除了“保交楼”背后的购房人和利益相关方外，很多人都将一无所有。更严重的是流动性风险变成整体性的资不抵债。

因此，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真也曾表示，需要特别注意房企风险持续蔓延问题，不仅需要化解大型民营房企风险，还应尽早防止风险蔓延至国央企背景房企，避免风险持续扩大。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，赵晨含）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。