党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为房地产市场的长期发展指明了重要方向。

为了贯彻二十大精神，推动房地产企业交流合作，帮助房地产企业跨越分水岭，2022年12月15日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会主办、钛媒体承办的2022中国房地产数字峰会以线上方式正式举行，峰会从“前沿经验分享”和“真实产业对接”两个核心维度，通过话题分享、焦点讨论、产业对接等方式，全面复盘房地产发展现状，探讨房地产企业数字化转型的解决方案。

会上，越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良做主题演讲。

作为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，越秀房产基金是典型案例之一。目前越秀房产基金为期内中国香港和新加坡上市房地产投资信托基金中持有内地地产最大规模的REITs，旗下共拥有广州国际金融中心、VT101维多利广场、上海越秀大厦等九项优质物业。

如今，越秀房产基金自上市已经走过了17年，林德良希望能够借企业自身的观察和经验，对于未来更多想要实现国内资产证券化的房地产企业有所帮助。

林德良指出，对于境外上市房地产企业而言，存在比较大的政策机遇。A股资本市场容量持续发展。在选择IPO融资池时，可考虑在A股、H股，近些年也有企业在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。

回顾2022年，整个商业地产经济整体处于修复状态，政府频繁出台经济刺激政策，对投资侧、消费侧、出口侧都有新的拉动。同时，在美元加息周期下，人民币逆向操作降息，国内利率年内第三次下调叠加美国加息，美元兑换人民币汇率走高至2019年以来最高位。此外在整个交易市场，重资产投资谨慎，轻资产扩大规模，包括CMBS/类REITs发行规模有所下降。

这种态势下，随着经济的回暖趋势显现，更应该设法结合商业地产去做抓手。

那么，特别是在疫情的当下，如何寻找商业地产的第二曲线？首先要看到比如说Z世代引领的消费趋势变化、企业与科技结合的数字化驱动因素、5G引领的科技创新驱动行业升级、平台经济和共享经济带来的消费方式变革等等，这些都会为商业地产带来新的经济机会。

其中，商业地产的第二曲线不再是简单地对物理空间改造，而是如何进行创新赋能和生态圈的打造，写字楼3.0需要更健康、更智能、更社群化。酒店公寓的第二曲线，针对存量市场，进行资源整合和产品升级，实现整体酒店资产包进入健康上升周期。

而相比商业地产写字楼，可以通过产业动能持续驱动，零售业因疫情导致市场增量放缓，消费也变得谨慎。但某些消费品类有了新的发展空间，文体娱等跨业态新物种在迅速扩张，如减压、露营、环保等元素正引领新的消费动能。为此，零售业的第二曲线不仅要关注商户，还要关注商户的客户，从B端到C端，从数据赋能、会员赋能、科技赋能、资本赋能等多个维度进行经营提升。实际上，越秀零售商业管理也在这方面做了大量布局。

那么，商业地产如何做资产证券化？

首先，对于境外上市房地产企业而言，存在比较大的政策机遇。在此之前，自2015年11月招商蛇口上市后，A股资本市场已经7年没有房企股权类融资活动。但到了今年11月，地产政策“三箭齐发”，A股恢复了房企股权类融资，与此同时，公募REITs研究也在推动长租房和不动产等商业地产的试点范围。2022年人民币汇率相对于美元贬值幅度较大，相对于美元外其他货币的汇率相对稳定，同时这一年境内LPR多次下调，这对于A股企业估值有利好影响。

再来看IPO市场的表现，2022年A股IPO位居全球股市首位，无论在数量还是融资额方面均超过全球其他主要交易所。在中国交易市场，政策鼓励红筹回归和注册制深入改革，以及中欧互联互通GDR的有序深化，正为2023年资产证券化注入新活力。预计2023年A股IPO发行有望创新高。

需要指出的是，中欧互联互通机制进一步提速下，GDR具备的优势明显，主要在瑞士和伦敦证券交易所发行，且发行比例灵活、审核流程便捷等，这对于有境外业务资金需求的企业而言，是个非常好的工具。

在这样的趋势背景下，A股资本市场容量持续发展。在选择IPO融资池时，可考虑在A股、H股，近些年也有企业在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。