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随着泰禾地产2019半年报的发布，A股133家房地产行业上市公司半年报全部披露完成，其中有119家房地产开发企业。 

Wind数据显示，2019年上半年，119家房地产开发企业合计实现营业总收入9129亿元、净利润1205亿元，较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。而根据《新京报》联合亿翰智库推出的2019年上半年上市房企TOP50榜单，2019年上半年榜单企业总营业收入约为18659亿元，同比增长44.8%，高于2018年同期的36.3%。

2019年上半年，国家继续落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策，中原地产研究中心数据显示，今年上半年新发布全国地产调控政策高达251次，较去年同期上涨31%，单在六月发布即高达46次。数据显示，2019年1-6月，商品房销售面积同比下降1.8%，增速较2018年全年下降3.1%；商品房销售额同比增长5.6%，增速较2018年全年下降6.6%。

从半年报来看，上市房企上半年的表现普遍较预期乐观。整体而言，行业增速放缓，房企表现趋于平稳，但也有中等规模房企，尤其是资金压力较小的国企、央企逆势发起冲击，试图弯道超车；同时行业集中度进一步提升，房企间分化加速，强者恒强。

至于下半年，业内人士普遍认为，企业压力只会增大，甚至往年“金九银十”的行情也可能不会出现，而龙头房企竞争优势将进一步凸显，市占率和规模提升仍将延续。

整体趋稳，强者恒强

数据显示，今年上半年TOP10房企销售总金额为21639亿元，占到全行业的30.6%。而销售额超千亿的房企共12家，分别为碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、绿地、新城、华润、龙湖、招商蛇口及世茂，销售额分别为3895亿元（克而瑞数据）、3340亿元、2812亿元、2526亿元、2142亿元、1773亿元、1677亿元、1224亿元、1188亿元、1056亿元、1012亿元、1003亿元。

钛媒体发现，从规模增速来看，TOP10房企中，有7家的同比增速跑赢行业均值。其中，中海（28.7%）与新城（28.4%）领跑，恒大与碧桂园则是仅有的两家负增长的企业，销售规模较去年同期分别下跌7.35%、5.56%。

就全年目标完成率来看，TOP25房企中，有10家房企在50%以上，其中中海最高，为59.4%，富力最低，为37.64%，但几乎所有房企均表示完成目标压力不大。

从营收看，前十名分别为恒大（2270亿元）、碧桂园（2020亿元）、绿地（2016亿元）、万科（1393亿元）、保利（711亿元）、华夏幸福（387亿元）、金科（261亿元）、荣盛（244亿元）、中南（233亿元）、首开（232亿元）。可以看到，前三名每家的营收都几近于第四、第五名的万科与保利营收之和，而第五名与第六名则相去甚远。 

从营业收入同比增幅来看，中原地产研究中心数据显示，128家房企中，超过60%的房企上半年营业收入同比上升，但增速普遍有所下降。分梯队看，越是龙头企业增速越低、增速降幅也越大。 

具体而言，TOP3房企今年上半年同比增速为18.8%，去年同期为51.6%；TOP4-10平均同比增速为24.9%，去年同期为58.5%；TOP11-20房企平均同比增速为47.3%，2018年同期为40.3%；TOP21-30 61.5%的增速略高于去年同期的57.9%；TOP41-50房企提速明显，由去年同期的11.2%增至56.6%。

就企业而言，2019年上半年融创的营收同比增速最高，为64.90%；碧桂园第二，为53.20%；龙湖第三，为42.20%；恒大则同比下降了24.40%。

从归母净利润来看，上半年净利润排名前十的企业分别为中海（219亿元）、碧桂园（156亿元）、恒大（149亿元）、华润（127亿元）、万科（118亿元）、融创（103亿元）、保利（100亿元）、绿地（90亿元）、华夏幸福（85亿元）、龙湖（63亿元）。 

从净利润增长率来看，超过55%的房企利润同比上升。其中，亿翰智库数据显示，TOP100房企中超8成净利润同比增长，加权增速为19.44%。融创（61.70%）、保利（53.3%）、华润（43.8%）为前三名，金科股份、北京城建、苏宁环球、阳光城等同比增速均超过40%。

对于净利润高增长的原因，融创在业绩报告中表示，是由于集团毛利的大幅增加，而毛利的增加主要由于集团销售收入的增加。

值得注意的是，恒大今年上半年净利润同比下降了52%，排名也从去年同期的榜首降至第三。对此，恒大半年报指出，利润下降主要因为2019年上半年交楼面积比2018 年同期减少25.8%。 

从净利润率来看，同花顺iFinD数据显示，2019年上半年整个行业净利润率维持在12%以下，TOP100则为12.10%。在销售规模TOP20的房企中，招商蛇口、中海地产、金茂、华夏幸福等排行前列，归母净利润率都达到20%以上，盈利能力较强。垫底的则为7.74%的碧桂园，万科也仅以8.5%排名第93。

“整体来看，房企毛利率水平是有所提高的，但净利润率水平有所下行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产行业进入调整期已接近两年，盈利空间逐渐在收窄，行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难，甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。

融资收紧，资金承压

“此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的。” 融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上表示。上半年，房地产企业的资金渠道持续收紧，企业资金成本一路走高，再加上偿债高峰期的到来，资金压力以及就此带来的经营压力与风险进一步增强。

克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不借新还旧。而2019年上半年房企境外发债的平均成本为8.34%，较2018年全年上升了1.19%。2019年7月，泰禾以15%利率发行美元债，创下2019年发债利率新高。

分化也体现在企业的资金成本上。亿翰智库数据显示，按规模区分，1000亿以上、600亿-1000亿和600亿以下房企上半年的平均融资成本分别为5.2%、6.5%和5.8%，分别较2018年末下降0.4%、上升0.5%、上升0.1%；而按照企业性质区分，央企、国企、民企的平均融资成本分别为4.9%、5.1%、6.1%。 

值得关注的是，第二梯队的房企平均融资成本反而高于三梯队的房企。对此，亿翰智库分析人士认为，在行业增速放缓的背景下，第二梯队的房企愿意加杠杆以把握弯道超车的机会。不过，综合来看，三梯队房企融资难和融资贵的问题也很突出。因此，在融资收紧的背景下，中小型房企面临着更大的挑战。

大规模举债的直接结果便是资产负债率的升高。在房地产行业，80%被普遍视为警戒线，85%则是红色警戒线。数据显示，2019年上半年，有30家房地产企业的资产负债率超过80%，超过85%的则有10家，分别为中梁控股（95.3%）、中南建设（91.2%）、建业地产（91.0%）、融创中国（90.84%）、碧桂园（89.3%）、绿地控股（88.3%）、华夏幸福（88.1%）、美的置业（87.1%）、新城控股（86.7%）、万科A（85.3%）。

体现企业负债情况的另一个指标净负债率，则有大量企业进行了隐藏。钛媒体注意到，从公布净负债率数据的房企来看，天津松江以517.67%位居榜首，其后则为华远地产（257.55%）、天地源（275.2%）、嘉凯城（213.91%）、华发股份（198.44%）、珠江实业（193.76%）、格力地产（189.21%）等，包括金融街、北京城建、华发股份、蓝光地产等21家企业净负债率超过100%（70%-80%为安全区间）。

与负债相对应，经营活动现金流量净额则代表了一个企业的自我“造血”能力，是企业“安全生产”的保障。今年对于房企来说，存粮“过冬”的重要性不言而喻，从数据来看，今年大量房企均开始回笼资金，但仍有企业逆势加杠杆。

上半年，多家企业实现由负转正，并且增幅高达三位数。例如，保利地产为162.28亿元，同比增长265%；万科86亿元，同比增长102.16%；招商蛇口60.63亿元，同比增长192.11%；蓝光发展2.42亿元，同比增长232.97%。龙头房企中，目前现金流为正的未过半（TOP30有10家）。其中，融创中国以430.8亿元领跑，较去年同期增长15.3%；泰禾集团涨幅最高，由去年中期的-5.21亿元大幅增加3980%至202.16亿元。

为稳健经营，富力、融创、万科等多家龙头房企均已表示下半年拿地将放缓或“基本没有拿地指标”，另外新城控股、华侨城、泰禾集团等企业则选择出售项目股权，进而实现资金回血。

而金科股份上半年经营性现金流净额却由正转负，为-73.21亿元，同比下降307.16%；中交地产今年上半年的现金流量净额也从去年同期的24.92亿元下滑205.67%至-36.9亿元；光明地产上半年现金流量净额为-74亿元，较去年同期下降215.95%；首开股份的现金流量净额为-57.6亿元，较去年同期的-26.45亿元下降133%。

整体而言，2019年上半年国内的房地产企业发展平稳，但在较大的资金压力之下，经营风险仍存，仍需进一步重视。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）